Những điều cần biết về quy trình mua bán nhà đất

Trong thời đại hội nhập phát triển như hiện nay, thu nhập của người dân đang ngày càng được cải thiện, kéo theo đó là sự gia tăng về nhu cầu nơi ở, an cư lập nghiệp. Vì lẽ đó, các vấn đề liên quan đến nhà ở, đất đai đều rất được mọi người quan tâm, tiêu biểu phải kể đến là hoạt động mua bán nhà đất.

Mua bán nhà đất là một hoạt động đang ngày càng trở nên phổ biến trong xã hội. Ước tính, mỗi ngày có đến hàng trăm giao dịch mua bán nhà đất được diễn ra. Tuy nhiên, quy trình mua bán nhà đất luôn là một quy trình phức tạp và đầy rủi ro. Nếu bạn chưa biết phải bắt đầu từ đâu thì bài viết này là dành cho bạn. Sau đây là những bước hướng dẫn cụ thể mà bạn cần biết để quá trình mua bán nhà đất của bạn diễn ra an toàn và nhanh chóng hơn.

Căn cứ pháp lý và điều kiện giao dịch

Bất kỳ loại giao dịch tài sản nào nếu muốn được pháp luật công nhận và bảo vệ thì trước tiên giao dịch đó phải tuân đúng quy định pháp luật dành riêng cho nó. Đối với hợp đồng và thủ tục của một quy trình mua bán nhà đất cũng vậy, tất cả mọi giấy tờ liên quan, hợp đồng mua bán đều phải thông qua pháp luật và đều phải được xây dựng dựa trên căn cứ pháp lý như:

Luật đất đai năm 2013
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.

Theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Đất không có tranh chấp
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ: Tuy nhiên có hai trường hợp bạn không cần phải có sổ đỏ vẫn có thể thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
- Trường hợp 1: Bạn được nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất nhưng bạn là người nước ngoài hoặc định cư ở nước ngoài không thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng vẫn được quyền thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho người khác.
- Trường hợp 2: Bạn thực hiện việc chuyển đổi đất từ nông nghiệp thì bạn được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc bạn nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì bạn có thể thực hiện các thủ tục mua bán nhà đất khi có điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa cần chờ có sổ.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án
Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng

Một số trường hợp không thể tiến hành các giao dịch mua bán nhà đất:

Trường hợp 1: Bạn thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, tập thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà các đối tượng này không có quyền nhận chuyển nhượng nhà đất.
Trường hợp 2: Bạn không được phép bán đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cho các tổ chức kinh tế trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp 3: Đất trồng lúa thuộc sở hữu của bạn không được phép thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho các cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Trường hợp 4: Đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chỉ được bán cho các cá nhân, hộ gia đình sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Kiểm tra, xác nhận giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan

Về phía người mua: cần kiểm tra kỹ càng các loại giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác như sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, giấy đăng ký kết hôn,... của chủ nhà đất. Cần xem rõ những loại giấy tờ này đã được công chứng và xác nhận hay chưa. Tốt nhất là bạn nên đề nghị chủ nhà hoặc môi giới cho xem bản chính. Ngoài ra, yếu tố Chất lượng nhà đất chính cũng là điều bạn nên để tâm. Chất lượng nhà đất là môi trường sống xung quanh căn nhà, khu đất anh chị định mua. Không gian yên tĩnh hay ồn ào, hệ thống điện, nước có đầy đủ không. Tình hình an ninh trật tự tại khu vực như thế nào?. Đây là những yếu tố rất quan trọng quyết định căn nhà, khu đất có thực sự đáng mua hay không?

Bên cạnh đó, bạn cần liên hệ với phòng công chứng để kiểm tra tình trạng giao dịch và các hồ sơ liên quan, liên hệ với địa chính cấp xã để xác định, kiểm tra thông tin về việc có tranh chấp hay không. Thêm vào đó, hãy đến phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để kiểm tra thêm các thông tin về quy hoạch, thu hồi đất,... Sự cẩn thận trong quy trình kiểm tra, xác nhận sẽ giúp bạn tránh những rủi ro không đáng có sau này.

Tiến hành đặt cọc mua bán nhà đất

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì đặt cọc được định nghĩa như sau: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Nhà đất từ xưa đến nay luôn là loại tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa quan trọng đối với bất cứ ai. Trong quá trình chờ đến ngày ký kết hợp đồng, thì bước đặt cọc hiển nhiên là điều không thể bỏ qua. Việc đặt cọc như một điều kiện tiên quyết đảm bảo tính an toàn cho giao dịch, đảm bảo việc người bán lẫn người mua không “bùng kèo”, gây ảnh hưởng đến cả 2 bên. Số tiền đặt cọc tùy vào thỏa thuận của 2 bên nhưng thông thường số tiền cọc khoảng 2%-3% giá trị căn nhà/khu đất.

Các thông tin liên quan đến tài sản nhà đất phải rõ ràng, xác thực và thể hiện đầy đủ trong các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà đất...

Thông thường trong một giao dịch mua bán nhà đất, thời gian đặt cọc sẽ giao động trong khoảng 5 đến 7 ngày. Đối với những căn hộ/ mảnh đất có giá trị cao hơn thì thời gian có thể lên tới 30 ngày tùy vào thỏa thuận đôi bên. Việc đặt cọc có thể tiến hành ở văn phòng công chứng hoặc bất kỳ nơi nào với sự có mặt của bên thứ 3 làm chứng cho việc đặt cọc. Cụ thể hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bao gồm những nội dung cơ bản sau:

+ Thông tin của hai bên giao dịch trong hợp đồng cọc: Họ tên, ngày sinh, CMND, địa chỉ, số điện thoại...Phải đảm bảo rằng những thông tin này là chính xác, đúng với sự thật. Một lời khuyên là bạn nên yêu cầu đối phương cho xem bản chính.

+ Tài sản được đặt cọc: Phải được nêu ra một cách rõ ràng, cụ thể. Đặc biệt là đối với tài sản bất động sản thì cần chú ý nêu rõ vị trí, diện tích đất.

+ Thời gian đặt cọc: Cần ghi rõ cụ thể thời gian giao tài sản Từ ngày/tháng/năm nào. Và phải ghi rõ thời hạn đặt cọc bao lâu. Hợp đồng cọc có giá trị đến khi nào. Điều này rất quan trọng cho các quy trình tiếp theo.

+ Quyền và nghĩa vụ hai bên: Tùy thuộc vào hợp đồng đặt cọc mua nhà hay mua đất mà quyền và nghĩa vụ từng bên sẽ khác nhau.

+ Chế tài vi phạm hợp đồng: Đây được xem là phần rất quan trọng trong bản hợp đồng. Vì nếu trong quá trình làm việc xảy ra mâu thuẫn hai bên sẽ dựa trên phần này để giải quyết vấn đề.

+ Cuối cùng là phần xác nhận của các bên liên quan.

Thanh toán, ký hợp đồng mua bán công chứng

Sau khoảng thời gian đặt cọc, nếu không có vấn đề gì phát sinh thì bạn và người mua, bán nhà đất sẽ tiến hành công chứng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Thông thường, việc công chứng hợp đồng và tiến hành ký kết gần như tiến hành đồng thời với việc bên mua thanh toán phần tiền còn lại cho bên bán, cũng như bên bán bàn giao các giấy tờ pháp lý liên quan theo yêu cầu của văn phòng công chứng cho bên mua. Một lưu ý ở đây là văn phòng công chứng nên được hai bên thống nhất và lựa chọn từ trước đó, có thể là trong giai đoạn đặt cọc. Để đảm bảo quy trình mua, bán nhà đất diễn ra nhanh chóng và thuận lợi bạn nên liên hệ trước với phòng công chứng để thông báo về ngày và thời gian hẹn cũng như chuẩn bị trước các khung hợp đồng mua bán, thủ tục mua bán cũng như giấy tờ cần thiết liên quan.

Thông thường trong thủ tục mua bán nhà đất, người mua sẽ thanh toán hoàn tất tiền mua nhà đất cho người bán tại bước công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.

Các loại giấy tờ bên bán cần chuẩn bị:

+ Bản gốc CMND + 4 bản photo công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)

+ Bản gốc hộ khẩu thường trú + 4 bản photo công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)

+ Bản gốc giấy đăng ký kết hôn + 4 bản photo công chứng (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)

+ Bản gốc sổ đỏ nhà đất đang giao dịch

– Các giấy tờ bên mua cần chuẩn bị:

+ Bản gốc CMND + 4 bản photo công chứng

+ Bản gốc hộ khẩu thường trú + 4 bản photo công chứng

Nộp lại hồ sơ chuyển nhượng bất động sản và sang tên sổ đỏ

Sau khi hoàn tất thủ tục mua,bán, chuyển nhượng nhà đất, bên mua và bên bán có nhiệm vụ phải nộp hồ sơ mua bán tại văn phòng của một cấp chính quyền như Quận, Huyện. Trong bộ hồ sơ phải bao gồm:

– 2 bản sổ hộ khẩu

– CMND

– Đăng ký kết hôn/ Giấy chứng nhận độc thân

– 2 bản hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên.

– Sổ đỏ bản gốc

Mục đích cuối cùng của thủ tục mua bán nhà đất là có sự chuyển nhượng, chuyển tên từ người bán sang người mua. Theo pháp luật, sổ đỏ nhà đất được xem là loại giấy tờ pháp lý có giá trị cao nhất, là minh chứng cho quyền sở hữu của bạn đối với tài sản nhà đất. Sau khi hoàn tất quy trình công chứng cũng như thanh toán và có được các loại giấy tờ pháp lý liên quan, cần thiết người mua sẽ tiến hành chuyển tên sổ đỏ sang sở hữu của mình. Các giai đoạn cụ thể mà người mua cần lưu ý như sau:

Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN đã kê khai vào kho bạc nhà nước
Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc và quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước
Mang toàn bộ hồ sơ bao gồm giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.
Người mua nhà đất phải đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên này. Phí này tương đương 0,5% tổng giá trị bất động sản theo khung giá của nhà nước quy định. Chỉ khi bạn hoàn thành việc đóng thuế trước bạ thì thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ mới được xem là hoàn tất, được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Đóng các loại phí và thuế trước bạ

Tùy theo điều kiện được thỏa thuận từ trước mà nộp thuế do bên nào chịu hoặc thuế bên ai người nấy chịu. Đối với người mua là thuế trước bạ, người bán là thuế thu nhập cá nhân. Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. Trong thủ tục mua bán nhà đất, các khoản lệ phí, thuế bạn phải nộp bao gồm:

Bên bán: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
Bên mua: Thuế thu nhập cá nhân

Có hai cách tính đối với thuế TNCN

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp này cho thủ tục mua bán nhà đất). Khi đó, thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá trị chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

+ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
+ Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).
+ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 0.15% giá trị hợp đồng.

Thực tế, nhằm thuận tiện hơn cho quá trình hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất, phía người bán thường sẽ trừ đi thuế thu nhập cá nhân cho người mua để người mua có thể tiến hành tự đi kê khai, nộp thuế và thực hiện tiếp tục quy trình sang tên sổ đỏ và tiếp tục hoàn tất thủ tục mua bán của mình.

Các loại thuế cần lưu ý.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

✔️ Trường hợp 1: hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) không thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì thời hạn nộp chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực

✔️ Trường hợp 2: ghi nhận trong HĐCN bên mua là người nộp thuế thì hạn nộp hồ sơ thuế, lệ phí chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

✔️ Trường hợp 3: Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên Sổ đỏ

Thẩm định của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán nhà đất và nộp thuế, người mua có nhiệm vụ cầm toàn bộ giấy tờ này để đến UBND nơi mua bán nhà để kiểm tra, xác nhận. Cơ quan thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, xác nhận lại thông tin về thửa đất theo hồ sơ mà hai bên đã nộp lên cơ quan công quyền. Đây là bước quan trọng trong quy trình mua bán nhà đất bởi nó quyết định tới việc sang tên sổ đỏ được diễn ra thuận lợi. Sau khi đã xác nhận được thông tin, xét thấy hồ sơ đã đầy đủ điều kiện pháp lý, bên bộ phận nghiệp vụ sẽ chính thức sang tên theo đúng trình tự và mẫu của pháp luật quy định, phía cơ quan công quyền sẽ gửi thông báo thuế để chủ nhà đi nộp, thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình.

Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất các thủ tục nộp thuế theo quy định, người mua cần phải đến Ủy ban nhân dân quận/huyện nộp toàn bộ hồ sơ nhà đất, hợp đồng mua bán nhà đất và biên lai trước bạn. Lúc này, Sở địa chính nhà đất sẽ tiến hành đăng ký sự thay đổi trong quyền sở hữu của nhà đất. Và kể từ thời điểm này, người mua đã thực sự là chủ của nhà đất trong hợp đồng giao dịch. Đến đây, đôi bên có thể kết thúc quy trình mua bán nhà đất. Bạn nên lưu ý rằng những giấy tờ nhà đất sẽ được đăng ký làm lại thông tin chủ sở hữu và sẽ được cấp lại vào khoảng từ 30 đến 45 ngày kể từ ngày đăng ký thay đổi.

Tóm lại quy trình mua bán nhà đất được thể hiện qua sơ đồ sau:

Sơ đồ quy trình mua bán nhà đất.

Trên đây là quy trình cũng như các thủ tục, hợp đồng, giấy tờ mà bạn cần chuẩn bị và thực hiện khi tiến hành giao dịch mua bán nhà đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy cần tốn nhiều thời gian hơn những gì dự định và những khoản chi phí phát sinh cũng sẽ tăng lên so với dự đoán. Hy vọng bài viết này sẽ mang đến cho bạn cái nhìn toàn cảnh về quy trình mua bán nhà đất cũng như giúp ích cho bạn trong quá trình trao đổi, giao dịch của mình để tránh những phát sinh không đáng có.