Giá căn hộ chung cư, cách tìm hiểu và phân tích

Thông thường, để xét về giá trị thực của một căn hộ chung cư người ta sẽ xét trên 3 tiêu chí: vị trí căn hộ, tiện ích và giá chung cư. Nhiều nhà chung cư trên thị trường hiện nay đang được định giá rất "trời ơi đất hỡi", bạn chẳng phân biệt được chung cư cao cấp giá vài nghìn đô khác với chung cư bình dân nhiều như thế nào.

Bên cạnh đó, nhiều chung cư gắn mác bình dân mà giá cũng dữ dội không kém chung cư cao cấp. Song, giá của chung cư phụ thuộc rất nhiều yếu tố, bạn hoàn toàn có thể tìm hiểu giá chung cư và định giá được một cách tương đối dựa trên việc phân tích các yếu tố mà chúng tôi cung cấp trong bài viết dưới đây.

Giá cả của căn hộ phụ thuộc vào những yếu tố như: vị trí, sự uy tín của chủ đầu tư, tính pháp lý, tiến độ thi công, chất lượng công trình, hạ tầng có sẵn, hướng ban công, diện tích, thời điểm mua…. Ngay bây giờ chúng ta sẽ đi vào phân tích các yếu tố một cách cụ thể:

Vị trí của dự án chung cư

Vị trí của dự án chung cư càng đẹp, càng đắc địa thì sẽ đẩy giá căn hộ chung cư lên càng cao. Một vị trí đẹp là trong nội thành, trên các mặt phố lớn, gần trung tâm, khu dân cư và có giao thông thuận lợi. Dĩ nhiên với vị trí như thế căn hộ đó đương nhiên giá sẽ cao hơn các chung cư nằm ở những khu vực xa xôi, ít tiện nghi sống. Có thể nói, vị trí quyết định đến 50% giá trị của một căn chung cư.

Một dự án có vị trí đắc địa sẽ có giá bán cao hơn các dự án khác.

Độ uy tín của chủ đầu tư

Uy tín chủ đầu tư là yếu tố khá quan trọng trong việc đánh giá chất lượng công trình nhưng lại bị nhiều người bỏ qua. Một nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm trong việc thi công, xây dựng sẽ mang tới độ bền lớn cho công trình của họ. Đồng thời, với kinh nghiệm của mình, họ luôn tìm ra những phương án thi công tiết kiệm thời gian, đảm bảo sao cho căn hộ chất lượng nhất, do vậy giá bán căn hộ cũng sẽ cao hơn các chủ đầu tư khác dù họ cùng xây dựng trên một khu vực.

Tuy nhiên, nói như vậy không có nghĩa là những dự án chung cư giá rẻ của các nhà đầu tư nhỏ thì sẽ kém chất lượng. Hay cũng không thể khẳng định các dự án chung cư của chủ đầu tư lớn thì sẽ đảm bảo luôn an toàn 100%. Bạn có thể tìm hiểu thật kỹ về tiến độ thi công cũng như chất lượng căn hộ để có thể đưa ra quyết định phù hợp nhất cho mình.

Tiến độ dự án

Tiến độ xây dựng dự án chung cư phụ thuộc vào vốn và năng lực của chủ đầu tư. Giá bán chung cư khi dự án chưa hoàn thành hay khi ở giai đoạn xây thô chắc chắn sẽ rẻ hơn dự án đã hoàn thiện 100% (mức giá căn hộ chênh lệch có thể lên tới 30% tùy dự án). Để đảm bảo, bạn có thể chọn mua chung cư khi tiến độ xây thô đã được khoảng 20% đến 50% công trình hoặc khi chung cư đã hoàn thiện. Nếu đang ấp ủ ý định mua nhà chung cư với giá rẻ, bạn có thể mua ở giai đoạn mở bán đầu tiên, khi đó dự án chưa hoàn thành thì sẽ được mua với mức giá ưu đãi nhất. Theo quy luật, những chung cư có tiến độ xây dựng nhanh và ổn định cũng luôn được giao dịch cao giá hơn thị trường chung.  

Tuy nhiên, hãy chọn lựa những dự án uy tín và có tiến độ trôi chảy, đúng với cam kết để nhận được nhà đúng hẹn nhé.

Hạ tầng có sẵn

Yếu tố vị trí đã quyết định đến hạ tầng phần lớn. Chung cư thuộc những dự án có nhiều tiện ích sống xung quanh như bệnh viện, trường học, chợ, siêu thị,…và được tích hợp nhiều tiện ích nội khu như hồ bơi, trung tâm thương mại, spa, phòng gym,… giá thường sẽ cao hơn những dự án bình thường như nhà ở xã hội, nhà tập thể, cư xá,… Do đó, bạn hãy xem xét hạ tầng nội bộ khu chung cư và hạ tầng lân cận để có thể chọn mua chung cư đúng giá. Dĩ nhiên những căn hộ có hạ tầng đẹp và đầy đủ thì sẽ có giá bán chung cư được giá hơn.

Số phòng ngủ, diện tích

Giá căn hộ sẽ tăng theo diện tích sử dụng. Căn hộ có 2 phòng ngủ hoặc 3 phòng ngủ đương nhiên giá sẽ khác so với căn hộ 1 phòng ngủ. Những căn hộ có 2 phòng ngủ và có diện tích trong khoảng 60m2 đến 85m2 thường được ưa chuộng hơn vì phù hợp với nhu cầu của đa số người mua, đáp ứng vừa đủ không gian sống cho một gia đình cơ bản. Những căn hộ có diện tích khoảng 70m2, vị trí góc có 2 mặt thoáng, ban công hướng Đông Nam, mát mẻ và nằm ở tầng 8,9,12,16,18 thì sẽ có giá thành cao hơn.

Số lượng phòng ngủ có ảnh hưởng đến việc định giá căn hộ chung cư.

Vị trí căn hộ trong tòa nhà

Các căn hộ từ tầng 8 đến 16, có hướng tốt, mát mẻ như Đông Nam thì luôn được giao dịch với giá cao hơn tương đối so với các tầng khác. Ở Việt nam khái niệm chung cư cao cấp vẫn chưa thật sự được hiểu rõ (càng cao tầng, càng đắt). Các tầng cao nhất và thấp nhất thường sẽ có giá rẻ hơn tương đối. Sau các vụ hỏa hoạn và ngành cứu hỏa bất lực với các căn hộ cao hơn tầng 18 thì tâm lý e ngại tầng cao của người sử dụng là có thật.

Những căn hộ nằm ngay góc, căn hộ có ban công, view rộng đẹp, 2 mặt thoáng tiếp xúc sẽ có giá nhỉnh hơn so với những căn khác ở cùng một tầng. Với những dự án cho phép buôn bán, kinh doanh thì những căn hộ dưới tầng trệt có mặt tiền sẽ lại là những căn “có giá” nhất.

Chất lượng công trình

Trên hợp đồng mua bán cũng thể hiện khá rõ chất lượng công trình cũng như chủng loại nguyên vật liệu khi thi công và hoàn thiện. Tuy nhiên, tốt hơn hết bạn nên xem xét thêm các tòa nhà lân cận của cùng chủ đầu tư để đánh giá chất lượng căn hộ trong tương lai.

Tính pháp lý

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng, nếu bạn không thuộc kiểu người có khả năng chịu đựng được rủi ro thì bạn nên chọn các tòa chung cư đã có hợp đồng mua bán, đã xây thô được trên 20% và chủ dự án là người có uy tín, đã và đang vận hành nhiều chung cư có dân cư sinh sống đông đúc. Nếu bạn rủng rỉnh tài chính, hãy chọn các khu chung cư đã hoàn thiện là tốt nhất. 

Hướng ban công

Nhiều người khi chọn nhà, chọn căn hộ chung cư sẽ đặc biệt lưu ý hướng ban công, cửa chính và cửa sổ. Người mua sẽ có xu hướng chọn căn hộ có hướng cửa, hướng nhà theo phong thủy, phù hợp với năm sinh, bản mệnh hoặc chọn những căn hộ có hướng ban công view đẹp, như nhìn ra hồ, công viên, vườn hoa… hay chọn những hướng tốt mát về mùa hè, ấm về mùa đông như hướng Đông Nam. Những căn hộ có hướng ban công tốt, view đẹp thì hiển nhiên sẽ có giá tiền chung cư cao hơn các căn khác dù cùng tầng.

Căn hộ có hướng ban công view đẹp thường sẽ có giá cao hơn các căn cùng tầng.

Phân loại chung cư cao cấp đến trung cấp cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư. Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD do của Bộ Xây Dựng, phân loại chung cư dựa theo các nhóm tiêu chí sau:

- Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc, trong đó gồm các tiêu chí vị trí, cảnh quan, môi trường, cơ cấu của căn hộ, diện tích căn hộ

- Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật

- Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội

- Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành chung cư

Dựa theo các tiêu chí đó, căn hộ chung cư được chia thành 3 hạng gồm có hạng A, hạng B và hạng C. Giá của các căn hộ đó cũng có sự chênh lệch, cao ở những căn hộ hạng A và thấp dần về các căn hộ hạng C.

Trên đây, chúng tôi đã liệt kê một số cách tính giá chung cư cũng như đề cập đến các yếu tố có thể giúp bạn tự định giá nhà chung cư, hy vọng sẽ phần nào giúp các bạn nắm được giá cả thị trường, cũng như biết được giá bán của một căn chung cư như vậy là có tương xứng hay chưa.