Chung cư tái định cư là gì?

Mặc dù mang nhiều rủi ro nhưng hiện nay nhưng nhà chung cư tái định cư vẫn là sự lựa chọn của nhiều người bởi giá thành rẻ. Tuy nhiên, người mua phải phải lưu ý một số vấn đề để tránh rủi ro. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn tìm hiểu chung cư tái định cư là gì và những lưu ý quan trọng khi mua nhà chung cư tái định cư.

Chung cư tái định cư là gì? Các vấn đề liên quan đến chung cư tái định cư.

1. Tái định cư là gì?

Tái định cư là chính sách ổn định, bồi thường thiệt hại  với các chủ sở hữu nhà, đất, tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định. Hình thức bồi thường có thể là nhà xây sẵn, nhà tái định cư, chung cư… giúp ổn định lại cuộc sống hiện đại của người dân.

Các cách phân loại tái định cư như sau:

• Dựa vào hình thức:

• Di dân vào vùng được đô thị hóa.
• Tái định cư tại chỗ khi áp dụng triển khai các dự án chỉnh trang khu dân cư.
• Chuyển dịch nội ngoại thành.

• Dựa vào nguyện vọng của người dân:

• Tái định cư tự phát: là việc mua bán, xây dựng trái phép không đúng theo quy định.
• Tái định cư tự giác: là việc tái định cư biểu hiện các dự án, người dân tự giác chấp hành có kế hoạch và phương thức tái định cư; ngay cả việc xây dựng lên chỗ ở mới các dự án phát triển nhà.
• Cưỡng bức tái định cư.

• Dựa vào tính chất:

• Tái định cư bắt buộc.
• Tái định cư tự nguyện.

2. Chung cư tái định cư là gì?

Nhà ở chung cư tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Đây là điều lệ được quy định trong khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.

Ở thành phố có 2 loại nhà  tái định cư là nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Với nhà chung cư sẽ được xây dựng khép kín theo quy chuẩn xây dựng, đảm bảo phù hợp với quy hoạch tại địa phương.

3. Đối tượng được cấp chung cư tái định cư

Trường hợp 1

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi bị Nhà nước thu hồi đất mà có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì được bồi thường bằng đất tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu đáp ứng được các điều kiện dưới đây:

• Bị thu hồi hết đất ở.
• Diện tích đất thổ cư còn lại sau khi bị thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Không còn nhà ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn bị thu hồi đất ở.

*Lưu ý: Nếu cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có nhu cầu bồi thường bằng nhà hoặc bằng đất ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

Trường hợp 2

Nhiều hộ gia đình đồng sở hữu, có chung quyền sử dụng 01 thửa đất thuộc khu đất bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ nhà ở, đất ở tái định cư cũng như tình hình thực tế tại địa phương để quyết định cấp mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Trường hợp 3

Cá nhân hoặc hộ gia đình nằm trong khu vực hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác thuộc địa bàn xã, phường, thị đất nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư.

Trường hợp 4

• Cá nhân hoặc hộ gia đình được hỗ trợ tái định cư dưới hình thức nhà ở, đất ở tái định cư trong trường hợp:
• Đất thuộc khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
• Đất có nguy cơ sạt lở, sụt lút, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa tính mạng người dân.

4. Ưu điểm của chung cư tái định cư

• Giá chung cư thường thấp hơn khoản 20-30% so với các sản phẩm tương tư, dao động từ 200-600 triệu so với các sản phẩm bất động sản cùng loại. Hiện nay, giá cho một căn hộ chung cư tái định cư rơi vào khoảng 2.6 tỷ/căn.
• Loại hình nhà ở này được ưu tiên trong những công việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.
• Phí dịch vụ khi ở chung cư như bảo vệ, vệ sinh, gửi xe, phí quản lý, thang máy,... sẽ thấp và tiết kiệm hơn khi ở các khu ngoài dự án.
• Hầu hết các dự án nhà chung cư tái định cư đều áp dụng tiến độ thanh toán chỉ cần đóng tiền đợt đầu đã được nhận nhà (thông thường khoảng 10% giá trị căn hộ)
• Người mua được hỗ trợ tối đa về tài chính, trả góp, lãi suất thấp, chỉ khoảng 5%/tháng.

• Mật độ cư dân khá thấp, nhà chung cư tái định cư thường từ 12 -15 tầng, mỗi tầng 8 -10 căn hộ.

Ưu, nhược điểm của chung cư tái định cư.

5. Nhược điểm của chung cư tái định cư

Tuy nhiên, tồn tại song song với những ưu điểm trên, chung cư tái định cư vẫn còn nhiều hạn chế như:

• Chất lượng nhà ở thấp, thường tọa lạc xa trung tâm, môi trường sống không được đảm bảo, không có nhiều tiện ích như các căn hộ thương mại,…
• Diện tích nhà ở tiêu chuẩn bị hạn chế.
• Thực tế, nhà ở tái định cư chưa có sổ đỏ chính thức mà chỉ có hợp đồng ủy quyền định đoạt. Mà trong thời gian chưa được cấp này, người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ hết hiệu lực.
• Các vấn đề pháp lý phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro, bên bán rất có thể sẽ lật mặt người mua để đòi lại nhà và người mua là người thiệt thòi nhất.
• Khi bạn mua nhà chung cư tái định cư từ một đơn vị hay cá nhân trung gian cũng tiềm ẩn những rủi ro như việc tìm được đúng người nhận suất tái định cư rất khó và có trường hợp không thể tìm ra được người chủ đầu tiên để hoàn tất cả thủ tục giấy tờ pháp lý cần thiết.
• Một số công trình nhà ở tái định cư mặc dù mới được đưa vào khai thác sử dụng nhưng đã xảy ra tình trạng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.

6. Có nên mua chung cư tái định cư hay không?

Như những đánh giá về ưu nhược điểm khi đầu tư mua nhà chung cư tái định cư ở trên, người mua sẽ vừa có lợi lại vừa có hại. Mua nhà chung cư tái định cư tiềm ẩn rủi ro cao cho người mua khi dễ mất tiền oan. Nhưng nếu như người mua có kinh nghiệm mua nhà, cân nhắc các yếu tố pháp lý thì người mua sẽ hưởng lợi khi sở hữu nhà ở thành phố với mức giá rẻ.

Nhiều công trình nhà ở tái định cư mới được đưa vào khai thác sử dụng trên toàn quốc nhưng đã xuất hiện tình trạng xuống cấp nhanh chóng, gây ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của cư dân. Các biểu hiện cụ thể là: vật liệu hoàn thiện (thiết bị vệ sinh, gạch ốp lát, sơn tường,…) xuống cấp nhanh chóng, thấm dột khu vệ sinh hoặc tường ngoài nhà, thang máy hư hỏng, hệ thống PCCC không đảm bảo khả năng hoạt động thường xuyên, liên tục, hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà chưa được đầu tư đồng bộ, chất lượng không đảm bảo.

Thủ tục mua bán chung cư tái định cư cần lưu ý.

Nếu bạn quyết định mua nhà để ở thì cần cân nhắc kỹ về cơ sở vật chất, vì chất lượng nhà ở chung cư thường khá thấp và ở xa trung tâm. Điều này sẽ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của bạn và cả gia đình. Nên lựa chọn căn hộ tái định cư mới sẽ tốt hơn căn hộ tái định cư đã sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, giá sẽ cao hơn nên bạn và gia đình cần dựa trên cân nhắc tài chính để đưa ra quyết định. Ngoài ra, bạn cũng nên dự trù một khoản phí dành để tu bổ và sửa chữa để phù hợp với nhu cầu.

Còn nếu quyết định mua để đầu tư bán lại thì cơ hội rất cao. Theo quy định thì nhà tái định cư được mua bán, chuyển nhượng nên khi đầu tư người mua chỉ cần đảm bảo về giấy tờ pháp lý đầy đủ, đảm bảo cho việc mua bán thuận lợi sau này.

Hơn nữa, thực trạng nhiều chung cư ế ẩm bỏ hoang trong khi rất nhiều người lại không có nhà ở đang là vấn được quan tâm và sẽ có hướng giải quyết, thay đổi chính sách trong những năm tới. Khi đó, căn hộ tái định cư nhất định sẽ “hot” trở lại.

7. Lưu ý khi mua chung cư tái định cư

Sau đây là một số điều quan trọng cần cân nhắc trước khi chọn mua nhà ở tái định cư:

Tự tìm hiểu về các quy định pháp lý

Những cơ quan có thẩm quyền sẽ cung cấp đầy đủ các giấy tờ cần thiết chứng nhận quyền sử dụng nhà ở. Nhà tái định cư đều được cấp giấy chứng nhận và được tham gia vào các giao dịch mua bán. Thế nhưng, tình trạng môi giới nhà chưa tồn tại sổ vẫn đang diễn ra ngày một nhiều. Do vậy bạn cần để ý các trường hợp sau:

• Trong trường hợp mua nhà tái định cư chưa có sổ đỏ chính thức mà thông qua hợp đồng ủy quyền, người mua cần đàm phán với người bán và thêm những điều khoản ràng buộc trong hợp đồng, tránh những rủi ro phát sinh sau này có thể xảy ra.
• Trường hợp mua bán nhà tái định cư bằng giấy sang nhượng, giấy ủy quyền viết tay đều sẽ không được pháp luật công nhận.
• Người mua cần lập hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất hoặc nhà ở bằng văn bản, dù chưa được công chứng song song với hợp đồng ủy quyền.
• Trước khi mua nhà, người mua cần tìm hiểu kỹ những tiêu chuẩn, quy định và những quyền hạn chuyển nhượng mua nhà tái định cư cho đối tượng không thuộc diện mua loại hình nhà ở này.
• Trong hợp đồng mua bán cần nêu rõ yếu tố quyết định khi nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở và tài sản gắn liền đất mang tên bên bán thì bên mua sẽ được toàn quyền định đoạt theo quy định của pháp luật.

Xem xét, đánh giá về cơ sở vật chất của căn nhà

Nhà tái định cư thường có chất lượng không cao do thuộc diện đền bù, cơ sở vật chất chỉ đáp ứng vừa đủ nhu cầu sinh hoạt, dễ dàng xuống cấp sau vài năm sử dụng. Vì vậy, khi quyết định mua nhà chung cư tái định cư thì bạn cần phải kiểm tra kỹ càng, cẩn thận chất lượng công trình, hạ tầng cơ sở để đảm bảo tính tiện nghi và an toàn trước khi mua.

Vị trí thuận lợi

Có thể thấy rằng hiện nay các công trình tái định cư đều tập trung chủ yếu tại những vùng ven hoặc cách xa trung tâm thành phố. Vì thế, người mua nên cân nhắc chọn lựa những vị trí thuận lợi, thuận tiện cho việc di chuyển, đáp ứng tốt các nhu cầu. Nếu mua để đầu tư thì khả năng sinh lợi cũng cao hơn.

Trên đây là những kiến thức cơ bản về nhà ở tái định cư và kinh nghiệm về việc mua bán nhà ở tái định cư cũng như thủ tục mua chung cư tái định cư. Hy vọng bài viết trên sẽ giúp bạn có thêm kiến thức về loại hình bất động sản này.